Bei der Projektentwicklung einer Immobilie kann zwischen mehreren Vorgehensweisen unterschieden werden:
- Die Prüfung des Planungsrechts und die Sicherung des Grundstücks oder des Mietobjekts
- Wirtschaftlichkeitsberechnung in Bezug auf Finanzierung, Rendite, Steuer sowie Erlösplanung
- Festlegung der einzelnen Projektziele, wie beispielsweise Standards, Kosten und Termine
- Organisation
Grundsätzlich wird daher der Erhalt und die Renovierung bzw. Sanierung von Bestandsimmobilien erzielt. Zudem wird bei der Projektentwicklung nach geeigneten Grundstücken gesucht, die genutzt werden können.
Hierbei arbeitet ein Projektentwickler ein Konzept für die Zielsetzung des Projekts aus. Darüber hinaus umfasst das Projekt einerseits sowohl die Vorbereitung des Bau- oder Mietvorhabens als auch andererseits die Vermarktung der Immobilie. Bei Projektentwicklern kann es sich um folgende Personen handeln:
- Bauunternehmer
- Eigentümer
- Projektgesellschaften
- Beratende Dienstleister (z.B. Architekten)
- Makler
Zudem kann die Projektentwicklung einer Immobilie in drei Formen unterteilt werden.
- Investor-Developer
Der Projektentwickler kümmert sich eigenhändig um die Realisierung des Projekts sowie um den Bedarf.
- Trader-Developer
Alle notwendigen Grundstücke und Immobilienobjekte werden entwickelt. Noch vor der Fertigstellung werden diese dann an den Endinvestor übergeben oder verkauft. Das bedeutet, dass in diesem Sinne ein Bauträger ein Trader-Developer ist, da dieser in eigenem Namen und auf eigene Rechnung baut und die Immobilie zudem später weiterverkauft.
- Service-Developer
Der Service-Developer ist in der Projektentwicklung ein Dienstleister, jedoch übernimmt er kein finanzielles Risiko, wie beispielsweise die Finanzierung.
Nachdem die Projektidee durchdacht wurde, kann nach einem Investor gesucht werden. Darüber hinaus kann dann nach einem geeigneten Standort gesucht werden, sofern der Standort noch nicht gewählt wurde. Zudem kann für ein vorhandenes Grundstück eine Immobilienfinanzierung durch einen entsprechenden Kapitalgeber bzw. Investor gesucht werden. Investoren suchen hierfür immer nach geeigneten Projekten als Investitionsmöglichkeit.
Die Immobilien-Projektentwicklung basiert auf den Faktoren Standort, Kapital und Projektidee. Abhängig davon, welche Faktoren beim Projektstart vorhanden sind, ergeben sich verschiedene Vorgehensweisen. Zu diesen zählen:
- Kapital sucht Idee und Standort
- Idee sucht Kapital und Standort
- Standort sucht Idee und Kapital
Hierbei ist die Variante Kapital sucht Idee und Standort insbesondere bei Immobilienfonds, Versicherungen oder Privaten Investoren vertreten, die über umfangreiche Mittel verfügen und diese in geeigneten Objekten investieren wollen.
Die Vorgehensweise Idee sucht Kapital und Standort kommt dahingehend zum Beispiel beim Neubau von Einkaufszentren, Baumärkten etc. zum Tragen. In der Regel gibt es hier eine ausgereifte Projektidee, woraufhin dann Investoren und geeignete Standorte für die Projekte gesucht werden. Eine ausgereifte Projektidee kann in diesem Zusammenhang beispielsweise in der Form des Franchisings bestehen.
Zuletzt wird bei der dritten Vorgehensweise Standort sucht Idee und Kapital ein bestehendes Grundstück gesucht. So kann eine neue Nutzung sowie eine Immobilienfinanzierung im Falle eines neugeschaffenen Gewerbegebiets oder einem Grundstück, das von Industrieunternehmern verlassen wurde von Nöten sein.
Hierbei sind alle drei Vorgehensweisen unter dem grundsätzlichen Einfluss der Zeit zu betrachten. So beeinflussen externe Änderungen, wie beispielsweise Planungsänderungen, den Standort einer Projektentwicklung. Darüber hinaus sind Projektentwicklungen stets befristet. Das bedeutet, dass zudem auch der Faktor Kapital im Laufe der Zeit eine neue Verwendung sucht.