Sobald die Grundlage der Immobilien-Projektentwicklung in Form der Faktoren Idee, Standort und Finanzierung in Grundzügen geklärt ist, kann die Projektkonzeption beginnen. Hierbei hat die Konzeptionsphase zur Aufgabe, die Wirtschaftlichkeit und Realisierbarkeit des geplanten Objekts nachzuweisen. Dies erfolgt hierbei gegenüber einer Vielzahl von Beteiligten. Zu diesen gehören
- Kapitalgeber,
- künftige Nutzer,
- Investoren und
- ggf. auch die Öffentlichkeit.
Aus diesem Grund müssen in dieser Phase verschiedene Analysen durchgeführt werden, wie beispielsweise
- Marktanalyse,
- Standortanalyse,
- Nutzungsanalyse,
- Wettbewerbsanalyse,
- Risikoanalyse und
- Kostenanalyse.
Darüber hinaus werden die genannten Analysen zusammen auch als Feasibility Studie oder Machbarkeitsstudie bezeichnet. Anhand dieser Analysen soll mit hinreichender Sicherheit belegt werden, dass sich das Objekt unter den gegebenen Rahmenbedingungen realisieren lässt. Zu den Rahmenbedingungen zählen in diesem Zusammenhang
- Zeit,
- Kosten,
- Vorstellungen der Kapitalgeber und
- Vorstellungen der Nutzer.
Außerdem müssen in der Konzeptionsphase mögliche Risiken identifiziert und bewertet werden. Weiter werden auch Maßnahmen für die Steuerung der Risiken getroffen. Allerdings können die durchgeführten Analysen unter Umständen auch dazu führen, dass das Projekt in dieser Phase abgebrochen wird.
In der Phase der Realisierung, einschließlich der Vermarktung, geht es darum, Kosten und Termine zu planen und zu koordinieren sowie die Qualität zu kontrollieren. Dabei ist es hilfreich, mit der Vermarktung bereits vor oder während der Bauphase zu beginnen. So ist hier außerdem eine möglichst hohe Vorvermietungsquote anzustreben.
Daraus ergibt sich, dass die einzelnen Phasen nicht in einer strengen zeitlichen Reihenfolge zu verstehen sind. Vielmehr werden sich die einzelnen Phasen in der Praxis regelmäßig überlappen. So kann mit der Projektvermarktung beispielsweise bereits während der Projektkonzeption begonnen werden. Zudem kann sich die Konzeptionsphase wiederum mit der Managementphase überschneiden.
Zuletzt schließt sich an die Fertigstellung des Projektes dann noch die Verwaltung des Objektes über die gesamte Nutzungsdauer an. Die Phase wird als Gebäudemanagement bezeichnet.