Der Projektentwicklungsprozess ist durch verschiedene Phasen gekennzeichnet. Zu den wichtigsten Bestandteilen einer geordneten Projektentwicklung gehören
- Machbarkeitsstudie (Feasibility Studie),
- Erwerb des Projektgrundstücks,
- Abschluss des Projektentwicklungsvertrages,
- Abschluss der Verträge zur Realisierung des Projekts (z. B. Architekten-, Projektsteuerungs- und Bauvertrag),
- Abschluss der Verträge zur Verwertung oder Nutzung des Projekts (insbesondere Mietvertrag) und
- Facility Management.
In der Konzeptionsphase, in welcher die Machbarkeitsstudie erfolgt, wird die Wirtschaftlichkeit und Realisierbarkeit des geplanten Objekts nachgewiesen. Dies erfolgt gegenüber unterschiedlichen Beteiligten.
Hierbei organisiert der Bauträger die Finanzierung. Dieser arbeitet außerdem die Strategie der Projektentwicklung aus, sodass diesem damit die Kontrolle über das Projekt zusteht. Bei der Organisation werden insbesondere Planungsverträge geschlossen, da neben dem Bauträger auch der Objektplaner oder andere Fachleute, wie beispielsweise Tragwerksplaner, Statiker oder Prüfstatiker an der Projektentwicklung einer Immobilie beteiligt sind.
Darüber hinaus werden bei der Immobilien-Projektentwicklung auch Bauverträge geschlossen, wodurch Gewerke oder Generalunternehmer an einem Projekt beteiligt werden können. Darüber hinaus können Projektsteuerer beteiligt sein, indem Beraterverträge geschlossen werden.
Wenn es um die Nutzung der Immobilie geht, werden für die Vermarktung zudem häufig Makler involviert, sodass auch Maklerverträge geschlossen werden.
- Machbarkeitsstudie
Die Machbarkeitsstudie, welche auch als Machbarkeitsanalyse bezeichnet wird, gehört zu den Begriffen des allgemeinen Projektentwicklungsprozesses. Hierbei bildet die Machbarkeitsstudie in Bezug auf die immobilienwirtschaftliche Betrachtung die Grundlage der Projektentwicklung.
Innerhalb dieser Phase sollen folgende Aspekte in Bezug auf die Umsetzbarkeit eines Immobilienvorhabens geprüft werden:
- Technische Umsetzbarkeit
- Wirtschaftliche Umsetzbarkeit
- Rechtliche Umsetzbarkeit
So beleuchtet die Machbarkeitsstudie in einem Immobilienprojekt die Lage des Grundstücks, die Grundbucheintragungen, baurechtliche Vorgaben, die Verhältnisse des Baugrundes und den Stand der Erschließung. Darüber hinaus wird auch der Stand vorhandener baulicher Anlagen, die Ergebnisse der Verkehrswertermittlung sowie privatrechtliche Situationen geprüft.
Darüber hinaus besteht die Machbarkeitsstudie grundsätzlich aus den folgenden fünf Säulen:
- Marktanalyse
- Standortanalyse
- Mitbewerberanalyse
- Investoren- und Nutzerbedarfsanalyse
- Wirtschaftlichkeitsanalyse
Dabei stellt die Wirtschaftlichkeitsanalyse den wichtigsten Teil der Machbarkeitsstudie dar. Das wird vor allem dabei deutlich, dass wenn vor der Wirtschaftlichkeitsanalyse noch kein Abbruch der Projektentwicklung stattgefunden hat, dies häufig in dieser Phase der Fall ist. So scheitert es häufig an der letzten Stufe der Wirtschaftlichkeit.
Im Rahmen der Machbarkeitsanalyse wird zudem die sogenannte Mitbewerberanalyse durchgeführt. Diese bezieht sich in erster Linie auf den Standort und die Konkurrenzsituation in der Umgebung. Das bedeutet, dass die Projektentwicklung erst dann richtig beginnen kann, wenn das geplante Projekt alle Stufen der Machbarkeitsanalyse erfolgreich absolviert hat.
Viele Immobilienunternehmen entscheiden sich allerdings gegen eine solche Machbarkeitsstudie. Ohne Machbarkeitsstudie kann es jedoch zu enormen, finanziellen Schäden kommen. Meist stellen sich etwaige Probleme erst in der Vermarktungszeit heraus beziehungsweise zeigen sie sich erst, wenn die Immobilie bereits fertiggestellt wurde.
Einerseits ergibt sich so für eine Machbarkeitsanalyse ein gewisser Aufwand, der Zeit benötigt. Andererseits empfiehlt es sich dringend, diese Faktoren im Sinne der Risikofrüherkennung zu überprüfen und somit eine routinemäßige Machbarkeitsanalyse durchzuführen.
Je häufiger eine institutionalisierte Machbarkeitsanalyse durchlaufen wird, desto weniger Zeit nehmen einzelne Analysebereiche aufgrund der Routine in Anspruch. Dadurch können zudem professionellere Erfahrungswerte gewonnen werden.