Die Phase der Projektkonzeption beginnt, sofern die Idee, der Standort und die Finanzierung geklärt wurde. Außerdem werden innerhalb dieser Phase umfassende Analysen zur Immobilie erstellt. Grundsätzlich zählt daher zur Aufgabe dieser Phase nachzuweisen, ob das Immobilienprojekt gegenüber allen Beteiligten (Kapitalgebern, Nutzern, Investoren etc.) wirtschaftlich sowie realisierbar ist.
Weitere wichtige Analysen, die in dieser Phase erstellt werden, sind
- Standortanalyse,
- Markt- und Wettbewerbsanalysen,
- Risikoanalyse,
- Nutzenanalyse,
- Kostenanalyse,
- Renditeanalyse und
- Wirtschaftlichkeitsanalysen.
Diese Analysen nennt man auch die Feasibility Study oder Machbarkeitsstudie. Hierbei ist es wichtig, dass mögliche Risiken identifiziert und bewertet werden, um entsprechende Maßnahmen vornehmen zu können.
Bei der Marktanalyse wird eine kurz- und mittelfristige Angebots- und Nachfragesituation auf dem Immobilienmarkt untersucht. Darüber hinaus wird in diesem Rahmen das Immobilienobjekt in rechtlicher, technischer, sozio-kultureller und ökonomischer Hinsicht dahingehend geprüft, ob es Potential für die Projektentwicklung hat. Zudem kann mit Hilfe einer Flächenanalyse eine Prognose erstellt werden, über welchen Zeitraum die neuen, erstellten Flächen vom Markt aufgenommen werden können.
Weiter können mittels der Standortanalyse verschiedene Faktoren der Lage- und Standortqualität ermittelt werden. Diese Faktoren können wiederum einen Immobilienstandort ausmachen. Unterteilen lässt sich der Standort auf der einen Seite in den Makro- und auf der anderen Seite in den Mikrostandort. Hierbei ist der Makrostandort das Umfeld bzw. die Umgebung. Zu den Faktoren des Makrostandorts zählen beispielsweise
- Arbeitslosenquote,
- Einwohnerentwicklung und
- Durchschnittseinkommen.
Demgegenüber werden unter dem Mikrostandort die genaue Lage des Grundstücks verstanden, wie zum Beispiel
- Topografie und
- Verkehrsanbindung.
Bei der Standortanalyse wird zudem auch von weichen und harten Faktoren gesprochen. Weiche Faktoren sind
- Imagequalität,
- Freizeitqualität,
- Wohnqualität und
- Bekanntheit der Geschäftsadresse.
Darüber hinaus sind harte Faktoren beispielsweise
- Infrastruktur,
- Erschließung,
- Branchen- oder Bevölkerungsmix und
- Topographie.
Durch die Standortanalyse kann eine Aussage über die Qualität der Lage der Immobilie gemacht werden. Dabei wird auch das Baurecht berücksichtigt.
Grundsätzlich benötigt jemand, der ein Gebäude errichten möchte, ein Grundstück. Deshalb ist es notwendig, das richtige Grundstück für das Immobilienprojekt zu finden und zu sichern. Dies wird in diesem Zusammenhang als Grundstücksakquisition und Sicherung bezeichnet. Eine Sicherung kann durch folgende Varianten gewährleistet werden:
- Kauf des Grundstücks
- Vorkaufsrecht
- Ankaufsrecht
Andernfalls ist eine Errichtung auf einem Erbbaurechtsgrundstück möglich.
Die Projektentwicklung einer Immobilie ist auch aus steuerrechtlicher Sicht zu prüfen. Das bedeutet, dass insbesondere geprüft werden muss, welches Steuerrecht gilt. Es stellt sich daher die Frage, welche Bestimmungen das Grunderwerb-, Gewerbe-, Körperschaft-, Einkommen- und Erbschaftsteuer vorsieht.
Ebenfalls wichtig für die Projektentwicklung der Immobilie und zudem ein entscheidendes Kriterium ist die Terminplanung. Dabei kann der Terminrahmen in unterschiedlichen Formen erfolgen.
Weiter ist auch der Ertragsrahmen ein wichtiger Aspekt. Grundsätzlich bezeichnet man den Wertzugang innerhalb einer Periode als Ertrag. Das bedeutet, dass demnach der Gewinn oder der Verlust als Ertrag zu verstehen ist. So kann der Gewinn oder Verlust durch den Verkauf oder durch die Vermietung der Immobilie erlangt werden. Für den Fall, dass es sich um vermietete Immobilien handelt, ist das Ertragswertverfahren relevant. Demgegenüber benötigen andere Immobilienprojekte andere Verfahren.
Da der Erfolg der Projektentwicklung einer Immobilie abhängig vom Verkauf, der Vermietung, dem Wertzuwachs sowie von Steuervorteilen ist, muss bei der Projektentwicklung auch eine Rentabilitätsanalyse erfolgen. Hierbei werden mittels einer Prognoserechnung sämtliche Kosten in Verbindung gebracht. Darüber hinaus werden diese mit den erzielbaren Mieten oder dem Verkaufserlös verglichen.
Die Wertermittlungsverfahren für Immobilien sind je nach Immobilienprojekt unterschiedlich. Handelt es sich beispielsweise um ein unbebautes Grundstück oder Wohnungs- und Teileigentum wird der Vergleichswert durch das Vergleichswertverfahren ermittelt. Jedoch wird der Sachwert bei Einfamilienhäusern, bebauten Feriengrundstücken sowie selbstgenutzten Eigentumswohnungen durch das Sachwertverfahren ermittelt. Für Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser, Büros, Einzelhandel, Industrie, Hotels und vermietetes Teileigentum wird der Ertragswert im Vergleich dazu durch das Ertragswertverfahren berechnet.
Bei der Projektentwicklung einer Immobilie müssen Entscheidungen getroffen werden, die erst nach Jahren ihre Wirkung bzw. ihren Erfolg oder Misserfolg zeigen. Das bedeutet daher, dass es schwierig sein kann, die richtigen Entscheidungen für die Zukunft zu treffen. Aus diesem Grund wird das Risiko anhand der angeführten, unterschiedlichen Analysen eingedämmt.
Allerdings besteht dennoch ein Restrisiko, sodass bei der Entscheidungsfindung und Vorbereitung hinsichtlich der Nutzung und der späteren Veräußerung verschiedene Alternativen in Betracht gezogen werden müssen. Dies gilt insbesondere für verschiedene Exitstrategien. Zu diesen zählen beispielsweise
- Vermietung einzelner Wohneinheiten,
- Verkauf einzelner Wohneinheiten und
- Verkauf des gesamten Objekts.
Die Anforderungen, welche die Nutzer an die Immobilie haben, zeigen die Ziele der Nutzungsanalyse. In diesem Zusammenhang sind hierbei die Größe und Beschaffenheit der Flächen, Raumkonzepte, Stellplätze und die Bauqualität relevant. Allerdings spielt nicht nur der aktuelle Bedarf eine Rolle, sondern auch der zukünftige.
Die Wettbewerbsanalyse stellt eine Kombination aus Markt-, Standort- und Nutzungsanalyse dar. So werden hier die Ergebnisse der konkurrierenden Objekte für das geplante Objekt gegenübergestellt. Es werden also Konkurrenzobjekte identifiziert und bewertet, da so einerseits Risiken abgeschätzt und andererseits Rückschlüsse auf die Stärken des Immobilienobjekts geschlossen werden können. Auf Grundlage dessen kann eine Modifikation des Projekts vorgenommen werden.
Wie bereits dargestellt, können bei der Projektentwicklung bei Immobilien unterschiedliche Risiken auftreten, wodurch es auch verschiedene Risikoanalysen gibt. Man unterscheidet zwischen folgenden Risiken:
- Entwicklungsrisiko
- Prognoserisiko
- Planungsrisiko
- Zeitrisiko
- Genehmigungsrisiko
- Finanzierungsrisiko
- Boden- und Baugrundrisiko
- Kostenrisiko
Das Entwicklungsrisiko ist das Risiko, welches bei der Vermarktung der Immobilie Probleme auftreten lassen kann, wenn das Objekt nicht richtig konzipiert wurde.
Bevor ein Immobilienprojekt realisiert wird, werden zahlreiche Analysen und Prognosen durchgeführt. Unter dem Prognoserisiko wird daher der Umstand verstanden, dass ein Risiko aus der Fehlprognose entstehen kann, d.h. dass die Realität von den Prognosen abweicht.
Erkennt man während der Projektphase, dass die Immobilie nicht wie beabsichtigt realisiert werden kann, nennt man dieses Risiko Planungsrisiko.
Darüber hinaus entsteht das Zeitrisiko, wenn ein vorgesehener Zeitraum überschritten wird.
Wird das Immobilienprojekt gegebenenfalls nicht genehmigt, besteht ein Genehmigungsrisiko. Durch die Einbindung öffentlicher Stellen kann das Risiko jedoch auch minimiert werden.
Weiter besteht ein Finanzierungsrisiko, wenn das nötige Kapital nicht aufgebracht werden kann.
Werden im Verlauf des Projekts Altlasten, Kontaminationen oder ungünstige Baugrundverhältnisse festgestellt, dann führt dies zu höheren Kosten. Unter Umständen kann das Projekt deshalb auch scheitern. In diesem Fall wird wir von einem Boden- und Baugrundrisiko gesprochen.
Zuletzt kann auch ein Kostenrisiko bestehen, allerdings hängt das Finanzierungs- und Kostenrisiko eng zusammen. Nicht immer lassen sich alle Kosten vorausplanen, sodass auch unvorhergesehene Kosten entstehen können.